Glossário de leilões imobiliários

Os termos essenciais dos leilões de imóveis, explicados de forma simples.

Leilão eletrónico: Venda de um bem penhorado feita online numa plataforma (tipicamente e-leilões), durante um período em que os interessados licitam.
Venda executiva: Venda de bens do devedor no âmbito de uma ação executiva, para pagar a um credor. Conduzida por um agente de execução.
Agente de execução: Profissional (solicitador ou advogado) que conduz a ação executiva, incluindo a penhora e a venda dos bens.
Penhora: Apreensão judicial de um bem do devedor para garantir o pagamento de uma dívida. O bem penhorado pode ser vendido em leilão.
Valor base: Valor de referência do imóvel (a avaliação) a partir do qual se define a venda. Não é o preço final — as licitações partem daqui.
Valor mínimo: Valor abaixo do qual as propostas não são aceites. Numa primeira fase costuma ser 85% do valor base.
Valor de abertura: Valor a partir do qual a licitação começa a contar num leilão eletrónico.
Licitação: Ato de oferecer um valor pela aquisição do bem. Vence, em regra, a licitação mais alta acima do valor mínimo.
Caução: Quantia (normalmente 5% a 20% do valor base) exigida para poder licitar, devolvida a quem não for o adquirente.
Adjudicação: Ato pelo qual o bem é atribuído ao licitante vencedor, após o pagamento do valor devido.
Remanescente: Parte do preço que falta pagar depois da caução, dentro do prazo definido após a adjudicação.
Título de transmissão: Documento que formaliza a transferência da propriedade para o adquirente no fim do processo de venda.
Ónus: Encargo que recai sobre o imóvel (hipoteca, penhora, servidão, arrendamento). Alguns extinguem-se com a venda; outros podem subsistir.
Hipoteca: Garantia de uma dívida sobre um imóvel. Numa execução costuma ser graduada e cancelada com a venda.
Graduação de créditos: Ordenação dos credores por prioridade de pagamento com o produto da venda do bem.
Servidão: Encargo que sujeita um prédio em benefício de outro (por exemplo, um direito de passagem). Pode subsistir após a venda.
Certidão predial: Documento do registo predial que descreve o imóvel e os ónus e direitos que sobre ele incidem.
Caderneta predial: Documento da Autoridade Tributária com os dados fiscais e a identificação matricial do imóvel.
Descrição predial: Identificação do imóvel no registo predial, incluindo confrontações, área e inscrições.
Edital: Anúncio oficial da venda, com a identificação do imóvel, valores, prazos e condições.
Caderno de encargos: Documento com as condições de venda: forma de pagamento, prazos e encargos que se transmitem.
Condições de venda: Conjunto de regras específicas de cada processo que o comprador aceita ao licitar.
IMT: Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Incide sobre o valor de aquisição, por escalões progressivos.
Imposto de Selo: Imposto sobre a transmissão do imóvel (0,8% do valor de aquisição), pago além do IMT.
Emolumentos: Custos da formalização e do registo da aquisição.
Habitação própria e permanente: Regime fiscal aplicável ao imóvel destinado à residência habitual do comprador, com escalões de IMT distintos.
Custo total real: Soma do lance com IMT, Imposto de Selo, emolumentos e obras. É o valor a comparar com o mercado, não o lance.
Valor de mercado (VME): Estimativa do valor pelo qual o imóvel se venderia no mercado livre. Base para avaliar o desconto de um leilão.
Desconto: Diferença percentual entre o custo total real e o valor de mercado estimado. Um bom leilão tem desconto positivo e sustentado.
Insolvência: Situação em que uma pessoa ou empresa não consegue cumprir as suas obrigações. Os bens são vendidos para pagar aos credores.
Administrador da insolvência: Profissional que gere o património do insolvente e conduz a venda dos bens.
Venda fiscal: Venda de bens penhorados promovida pela Autoridade Tributária para cobrar dívidas fiscais.
Citius: Portal do Ministério da Justiça onde são publicados anúncios de vendas judiciais.
e-leilões: Plataforma eletrónica de vendas judiciais gerida pela Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução.
Leiloeira: Empresa privada que organiza leilões, frequentemente de bens de processos de insolvência.
Proposta em carta fechada: Modalidade em que os interessados apresentam uma proposta única e secreta, aberta num momento determinado.
Deserto (leilão): Leilão sem propostas válidas. Pode levar a uma nova fase com valor mínimo reduzido.
Ocupação: Estado do imóvel quanto a estar habitado (pelo executado, arrendatário ou terceiros). Afeta a entrega da posse.
Posse: Controlo efetivo do imóvel. A sua entrega pode exigir diligências adicionais se o imóvel estiver ocupado.
Direito de preferência: Direito que certas entidades ou pessoas têm de adquirir o imóvel em condições de igualdade com o adquirente.
Tipologia: Classificação de um imóvel habitacional pelo número de quartos (T0, T1, T2...).
Due diligence: Análise prévia de um imóvel (jurídica, de valor e de custo) para decidir com informação antes de licitar.

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