Penhora
A penhora é a apreensão judicial de um bem do devedor para garantir o pagamento de uma dívida — e é o ato que abre caminho à venda desse bem em leilão.
O que é, porque importa quando se licita, e um exemplo com números.
A penhora é decretada numa ação executiva: um credor com um título executivo (uma sentença, uma letra, um contrato) pede ao tribunal que apreenda bens do devedor até ao valor da dívida. Quando o bem penhorado é um imóvel, a penhora é registada na Conservatória do Registo Predial e passa a constar da certidão predial — é por isso que a certidão é o primeiro documento a pedir antes de licitar.
Para quem compra, a penhora não é um defeito do imóvel: é a razão pela qual ele está à venda abaixo do valor de mercado. O que interessa saber é outra coisa — quantas penhoras e hipotecas existem, por que valores, e em que ordem serão pagas. Isso determina se os encargos se extinguem com a venda (o caso normal numa execução) ou se algum sobrevive e passa a ser um problema do comprador.
A penhora do imóvel confere ao exequente o direito de ser pago pelo produto da venda com preferência sobre credores comuns, mas não sobre credores com garantia registada antes (uma hipoteca anterior, por exemplo). Essa ordem chama-se graduação de créditos e é decidida pelo tribunal, não pelo comprador — o comprador só precisa de confirmar que a venda é feita livre de ónus.
Exemplo
Um apartamento com valor base de 90.000 € tem registada uma hipoteca ao banco de 120.000 € e uma penhora do Fisco de 8.000 €. O total dos encargos excede o valor do imóvel, mas isso não é um problema do comprador: a venda executiva transmite o imóvel livre desses ónus e o produto da venda é distribuído pelos credores segundo a graduação. O que seria um problema é um encargo que não se extingue — um arrendamento anterior à hipoteca, por exemplo.
Perguntas frequentes
Quem compra um imóvel penhorado herda a dívida?
Não. Numa venda executiva o imóvel transmite-se livre das penhoras e hipotecas registadas, que são canceladas com o registo da aquisição. As dívidas continuam a ser do devedor. As exceções são os ónus que a lei manda subsistir, como certas servidões, e devem estar identificadas nas condições de venda.
Como sei se um imóvel está penhorado?
Pela certidão permanente do registo predial, que lista todas as inscrições ativas — penhoras, hipotecas, ações. Todos os imóveis vendidos em leilão judicial estão penhorados ou arrolados; o que varia é o número e a natureza dos encargos.
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