Proposta em carta fechada
Na proposta em carta fechada cada interessado apresenta um valor único e secreto, todas as propostas são abertas no mesmo momento, e vence a mais alta acima do valor mínimo.
O que é, porque importa quando se licita, e um exemplo com números.
Ao contrário do leilão eletrónico, não há licitação incremental nem visibilidade sobre o que os outros ofereceram: apresenta-se uma proposta, em envelope fechado ou pela via eletrónica definida, acompanhada da caução exigida, e espera-se pela abertura pública na data indicada no anúncio. É a modalidade típica das vendas anunciadas no Citius.
A consequência estratégica é que não existe segunda oportunidade. Num leilão eletrónico é possível reagir a uma licitação alheia; aqui, uma proposta 500 € abaixo da vencedora perde exatamente como se fosse 50.000 € abaixo. Isso muda o método: em vez de definir um valor de entrada, define-se o valor máximo que o imóvel justifica e propõe-se esse valor.
Esse máximo não é um palpite. Calcula-se a partir de uma estimativa do valor de mercado, subtraindo os custos de aquisição (IMT, Imposto de Selo, emolumentos), as obras necessárias e a margem que compensa o risco assumido. Quem propõe acima disso ganha o leilão e perde o negócio.
Exemplo
Um apartamento com valor mínimo de 62.000 € recebe quatro propostas: 62.500 €, 68.000 €, 71.200 € e 71.900 €. Vence a de 71.900 €, por 700 € de diferença. As três restantes recuperam a caução. Quem tinha calculado um máximo de 74.000 € e propôs 68.000 € para "não pagar de mais" perdeu por uma margem que não voltará a ter.
Perguntas frequentes
Posso melhorar a proposta depois de a entregar?
Não. A proposta é única e secreta até à abertura. É precisamente por isso que se apresenta o valor máximo que o imóvel justifica, e não um valor de tanteio.
O que acontece em caso de empate?
As condições de venda do processo definem o critério de desempate, que pode passar por uma licitação entre os proponentes empatados presentes na abertura.
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