Hipoteca
A hipoteca é uma garantia real registada sobre um imóvel a favor de um credor — quase sempre um banco — e numa venda executiva é cancelada com a venda, sem passar para o comprador.
O que é, porque importa quando se licita, e um exemplo com números.
Quem concede um crédito à habitação garante-o com uma hipoteca sobre o próprio imóvel: se o devedor deixar de pagar, o banco pode executá-lo e ser pago com preferência sobre credores comuns pelo produto da venda. A hipoteca fica inscrita no registo predial com uma data, e é essa data que determina a sua posição na graduação de créditos.
Para o comprador em leilão, uma hipoteca inscrita não é um encargo a assumir. A venda judicial transmite o imóvel livre dela e o registo é cancelado com base no título de transmissão. O valor da hipoteca também não limita o preço: é comum um imóvel ser vendido por menos do que a dívida garantida, e o banco simplesmente não recupera a totalidade.
O que a hipoteca sinaliza é útil por outra razão: a sua data ancora a análise dos restantes encargos. Um arrendamento, uma servidão ou um direito de habitação constituídos depois da hipoteca executada não são oponíveis ao comprador; constituídos antes, podem sê-lo. Ler a certidão predial por ordem cronológica, a partir da hipoteca, é o método.
Exemplo
Um T2 com hipoteca de 130.000 € registada em 2018 é vendido em leilão por 78.000 €. O comprador paga 78.000 € (mais IMT, Imposto de Selo e emolumentos) e recebe o imóvel sem hipoteca — o banco recebe o produto da venda e a diferença continua a ser dívida do executado. Um arrendamento celebrado em 2021, posterior à hipoteca, não é oponível ao comprador.
Perguntas frequentes
Tenho de pagar a hipoteca do anterior proprietário?
Não. Numa venda executiva a hipoteca caduca e é cancelada no registo. O credor é pago pelo produto da venda, na posição que a graduação de créditos lhe atribuir.
Posso comprar um imóvel em leilão com crédito à habitação?
Sim, mas os prazos são o problema: a venda executiva exige o pagamento do remanescente num prazo curto (tipicamente 15 dias), incompatível com uma aprovação de crédito iniciada depois da adjudicação. Quem usa crédito trata da aprovação antes de licitar.
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