Servidão
A servidão é um encargo que sujeita um prédio em benefício de outro — como um direito de passagem — e, ao contrário das hipotecas, pode subsistir depois da venda em leilão.
O que é, porque importa quando se licita, e um exemplo com números.
Uma servidão liga dois prédios: um serve (o onerado), outro aproveita (o dominante). As mais comuns são de passagem, de águas, de vistas e de estilicídio. Podem resultar de contrato, de usucapião ou da lei, e nem todas estão inscritas no registo — uma servidão constituída por usucapião pode existir sem qualquer menção na certidão predial.
É esta a razão pela qual as servidões merecem atenção especial num leilão: são o encargo típico que não caduca com a venda. Um comprador que arremate um terreno atravessado por um caminho de servidão compra o terreno com o caminho, e não pode simplesmente fechá-lo. O valor do imóvel reflete isso — mas só se quem licita souber que a servidão existe.
Os sinais estão nos documentos e no terreno: menções na certidão predial, referências no anúncio ou no caderno de encargos, e a própria configuração do local (um acesso que serve prédios interiores, uma conduta, uma nascente). Numa aquisição em que a visita não é possível, a ausência de informação sobre servidões é um risco a valorizar, não a ignorar.
Exemplo
Um terreno de 3.000 m² é arrematado por 22.000 € com a intenção de construir. Existe uma servidão de passagem a favor de dois prédios interiores, atravessando-o ao meio. A área construível útil reduz-se substancialmente e o projeto tem de contorná-la — um custo que não estava no lance mas estava no imóvel.
Perguntas frequentes
As servidões desaparecem com a venda judicial?
Em regra não. Ao contrário dos direitos de garantia, as servidões são encargos que tendem a subsistir e a acompanhar o prédio, independentemente de quem seja o proprietário.
Uma servidão não registada é válida?
Pode ser. Servidões constituídas por usucapião ou por destinação de pai de família podem existir sem registo, o que torna a inspeção do local e as perguntas ao agente de execução particularmente úteis em terrenos.
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