Graduação de créditos
A graduação de créditos é a ordenação dos credores por prioridade de pagamento com o produto da venda do bem — decidida pelo tribunal, e irrelevante para o preço que o comprador paga.
O que é, porque importa quando se licita, e um exemplo com números.
Vendido o imóvel, o valor obtido não é distribuído proporcionalmente: paga-se primeiro quem tem garantia real mais antiga ou um privilégio legal (créditos por despesas de justiça, certos créditos do Estado e dos trabalhadores), depois os credores comuns, e o remanescente — quando existe — devolve-se ao executado. É esta ordem que se chama graduação.
Para quem compra, a graduação tem uma consequência direta e uma indireta. Direta: nenhuma. O comprador paga o preço da arrematação e recebe o imóvel livre dos ónus; como o dinheiro é repartido não lhe diz respeito. Indireta: um imóvel com muitos credores graduados tende a ter um processo mais litigado, com reclamações e recursos que podem atrasar a emissão do título e o registo.
Compreender a graduação ajuda sobretudo a ler a certidão predial com sentido: as datas de registo das garantias, que determinam a ordem, são as mesmas datas que determinam se um arrendamento ou uma servidão é oponível ao comprador. É o mesmo eixo cronológico, usado para duas perguntas diferentes.
Exemplo
Um imóvel vende-se por 80.000 €. Estão reclamados 120.000 € de hipoteca bancária (2017), 9.000 € de dívida fiscal (2021) e 15.000 € de credores comuns. O banco, com garantia mais antiga, esgota praticamente o produto da venda; os restantes não recebem. O comprador paga 80.000 € e recebe o imóvel sem qualquer destes encargos.
Perguntas frequentes
A graduação afeta o preço que pago?
Não. O preço é o da licitação vencedora. A graduação decide apenas a distribuição desse valor pelos credores.
Pode um credor reclamar algo ao comprador depois da venda?
Não relativamente aos ónus caducados com a venda. Encargos que a lei mande subsistir, e obrigações associadas ao imóvel como quotas de condomínio, devem ser verificados antes de licitar.
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