Ónus
Ónus é qualquer encargo que recai sobre um imóvel — hipoteca, penhora, servidão, arrendamento, usufruto — e a pergunta que decide um leilão é se ele se extingue com a venda ou se acompanha o imóvel.
O que é, porque importa quando se licita, e um exemplo com números.
Os ónus estão inscritos no registo predial e aparecem na certidão permanente. Numa venda executiva a regra é que os ónus de natureza patrimonial registados sobre o imóvel — hipotecas, penhoras, arrestos — caducam com a venda e são cancelados oficiosamente, porque a sua função era garantir um pagamento que a venda satisfaz. É essa caducidade que torna a compra em leilão viável.
Nem todos caducam. Sobrevivem tipicamente as servidões (um direito de passagem, uma vista), os direitos reais de gozo constituídos e registados antes da garantia que originou a execução, e os arrendamentos anteriores em determinadas condições. Um arrendamento habitacional antigo com renda baixa pode reduzir drasticamente o valor útil do imóvel, mesmo com o registo limpo de hipotecas.
Por isso a leitura dos ónus não é um exercício de contagem, é de datas: o que interessa é a ordem cronológica entre o encargo e a garantia executada. As condições de venda e o anúncio devem declarar os ónus que subsistem; quando não declaram, a certidão predial e o caderno de encargos são a fonte, e a ausência de informação é em si um risco a valorizar.
Exemplo
Uma moradia com valor base de 140.000 € tem duas inscrições: uma hipoteca de 2019 e um arrendamento habitacional registado em 2016. A hipoteca cai com a venda; o arrendamento, sendo anterior, mantém-se. O comprador adquire uma casa arrendada por 350 €/mês — o que muda por completo a conta: o imóvel vale menos, a posse não é imediata e a rentabilidade está fixada por um contrato que não negociou.
Perguntas frequentes
Os ónus desaparecem sempre com a venda em leilão?
Não. Caducam os ónus de garantia (hipotecas, penhoras, arrestos) registados sobre o imóvel executado. Não caducam, em regra, servidões e direitos anteriores à garantia executada. A distinção depende das datas de registo, não do tipo de leilão.
Onde vejo os ónus de um imóvel em leilão?
Na certidão permanente do registo predial e no caderno de encargos ou condições de venda do processo. Muitos anúncios resumem-nos; o resumo não substitui a certidão, porque é onde o histórico de datas está completo.
Termos relacionados
Aprofundar
Ónus, ocupação, dívidas e documentação em falta: o que verificar antes de licitar.
Ler o guia completo