Riscos de comprar um imóvel em leilão (e como verificá-los)

Que ónus podem subsistir depois da venda?

Numa venda executiva a regra é que as hipotecas e penhoras registadas são canceladas, porque o produto da venda paga os credores graduados. Mas há direitos que acompanham o imóvel e sobrevivem à venda, e é neles que está o risco.

**Servidões** (de passagem, de vistas, de águas) são direitos reais sobre o prédio e continuam depois da venda. Uma servidão de passagem num terreno pode reduzir substancialmente o que lá se pode construir.

**Usufruto**, se alguém tem o usufruto vitalício do imóvel, compra-se a nua propriedade: a propriedade sem o direito de usar. Só se passa a poder habitar ou arrendar quando o usufruto se extinguir.

**Arrendamentos anteriores à penhora** podem manter-se com a venda. Compra-se o imóvel com o inquilino, a renda que ele paga e o prazo do contrato dele.

**Direitos de preferência**: um comproprietário, um arrendatário ou o município podem ter preferência legal na aquisição. Não impedem a compra, mas podem obrigar a ceder o negócio a quem preferir, depois de ganho.

Onde confirmar: a **certidão permanente do registo predial** lista tudo o que está inscrito. O anúncio de venda indica o que subsiste. Quando o anúncio não é claro, trate a ambiguidade como um risco, não como um silêncio favorável.

E se o imóvel estiver ocupado?

É o risco mais subestimado, porque não tem um número. Um imóvel ocupado pode levar meses a desocupar e custar milhares de euros em processo, e nesse período não rende nem se pode obrar.

Se o ocupante é um **arrendatário com contrato válido anterior à penhora**, o arrendamento pode manter-se. Não é necessariamente mau, há investidores que compram precisamente para receber a renda, mas muda o negócio: passa a ser um investimento de rendimento, não uma revenda.

Se o ocupante é o **antigo proprietário ou alguém sem título**, a desocupação faz-se por via judicial. O título de transmissão dá direito à entrega, mas a entrega efetiva pode exigir um procedimento próprio e tempo.

⚠️ Um imóvel descrito como "devoluto" no anúncio pode não o estar no dia da entrega. Vale a pena passar no local e ver se há sinais de habitação: correio, estores, contadores.

Quem paga as dívidas ao condomínio?

O Código Civil responde pelo momento em que cada dívida devia ter sido paga: as quotas vencidas antes da transmissão são da responsabilidade de quem era proprietário nessa altura, salvo se o comprador as aceitar expressamente na escritura (art. 1424.º-A, n.º 3). As que vencem depois da transmissão são do novo proprietário (n.º 4).

⚠️ A regra foi escrita para vendas voluntárias com escritura, e uma venda executiva não tem escritura. A forma como se aplica a uma venda judicial não está assente, por isso não conte com uma resposta certa: peça ao administrador do condomínio uma declaração de dívida e leia o que as condições de venda dizem sobre o condomínio. Numa fração que esteve anos em execução, as quotas em atraso podem somar milhares de euros.

Veja também as **obras deliberadas e não executadas**: se a assembleia aprovou uma obra de fachada, pergunte ao administrador quanto falta pagar e em que datas vence, porque as prestações que vencerem depois da compra são do novo proprietário (art. 1424.º-A, n.º 4).

As dívidas fiscais passam para o comprador?

Em regra, não: o IMI e outras dívidas fiscais do antigo proprietário são dívidas dele, e numa venda executiva a Autoridade Tributária reclama o seu crédito no processo. Mas há duas coisas a confirmar.

Primeiro, **o imóvel pode estar penhorado por dívida fiscal**: o que é diferente. Nesse caso a penhora consta do registo e o seu cancelamento faz parte da venda; confirme na certidão que foi efetivamente cancelada depois do registo.

Segundo, ⛔ **num processo de execução FISCAL as condições podem ser diferentes das de uma execução comum.** Não assuma que o regime é o mesmo: leia as condições de venda desse processo em concreto, em vez de aplicar a regra geral.

E se a área ou a descrição não corresponderem?

Acontece com frequência, e é um problema que passa inteiro para o comprador. A caderneta predial, a certidão do registo e o anúncio de venda são três documentos que nem sempre dizem o mesmo.

Uma **divergência de área** entre a caderneta e a certidão tem de ser retificada, e a retificação é um processo com custo e prazo.

Uma **obra não legalizada** (uma ampliação, uma cave transformada em habitação, uma piscina) pode obrigar a legalizar ou a repor. O município é quem decide, e o pedido é feito pelo proprietário atual.

Um **prédio omisso ou não descrito** no registo tem de ser regularizado antes de se poder vender ou hipotecar. É viável, mas some tempo e honorários ao custo.

Quanto custam as obras que não se conseguem ver?

Não se sabe, e é essa a resposta honesta. Um imóvel de venda judicial esteve tipicamente anos sem manutenção, muitas vezes desabitado, e não se vê por dentro antes de licitar. Orçar obras por defeito é o erro mais caro que se comete num leilão.

O que se consegue inferir do exterior e das fotografias: estado da cobertura e das caixilharias, humidade nas fachadas, idade do edifício. O que não se consegue: canalização, instalação elétrica, se a cozinha e as casas de banho ainda lá estão.

Uma regra prudente para um imóvel antigo e desabitado é orçar uma reabilitação interior completa e tratar tudo o que estiver melhor do que isso como margem. E ⚠️ some sempre o custo de **estar parado**: meses de IMI, condomínio e capital imobilizado enquanto se obra.

O maior risco de todos: pagar de mais

Um valor base baixo não é um desconto. É um valor processual, fixado a partir de uma avaliação feita para o tribunal, e não tem obrigação de refletir o mercado da zona. Comprar 20% abaixo de um valor base que já estava 20% acima do mercado é pagar caro.

A única forma de saber é comparar o **custo total real** (lance + IMT + Selo + emolumentos + obras) com o **valor de mercado** da zona, e não com o valor base.

A referência pública para isso é a mediana de €/m² das vendas de alojamentos publicada pelo INE, ao nível do concelho. É uma série residencial, por isso serve para apartamentos e moradias; para terreno e comercial não há referência comparável e o valor de mercado tem de vir de outro lado.

É exatamente esta conta que o Relatório Licito faz, e por isso reporta o valor de mercado como indisponível quando não o consegue estimar com honestidade: em vez de inventar um número.

Que riscos existem no PRÓPRIO processo?

Além do imóvel, há riscos no processo judicial que o vende: a venda pode ser impugnada, o prazo de pagamento é curto e inflexível, e o direito de preferência de terceiros pode tirar-lhe o negócio depois de ganho.

**Impugnação da venda**: é raro, mas uma venda judicial pode ser anulada se houver um vício no processo, como uma notificação em falta ou um recurso procedente. O risco diminui muito depois do registo da aquisição, mas não é zero.

**O prazo de pagamento** é o risco mais concreto: numa carta fechada são 15 dias depois de aceite a proposta (CPC, art. 824.º, n.º 2). Não há prorrogação por o banco estar atrasado. Se o preço não for depositado, o agente de execução pode declarar a venda sem efeito e o proponente perde a caução, entre outras consequências (art. 825.º).

**Direito de preferência**: um comproprietário, um arrendatário ou o município podem ter preferência legal. Não impede a compra, mas pode obrigá-lo a ceder o negócio nas mesmas condições depois de já ter ganho. Verifique na certidão se há comproprietários e no anúncio se há arrendamento.

**Atrasos**: reclamações de crédito, incidentes e recursos alongam o tempo até à emissão do título. O dinheiro fica comprometido durante esse período e o imóvel não rende.

Como verificar tudo isto sem ser advogado?

Com quatro documentos públicos e uma comparação. Nenhum deles exige formação jurídica para ler, embora ajude saber o que procurar.

**Certidão permanente do registo predial**, o que está inscrito sobre o imóvel: hipotecas, penhoras, servidões, usufrutos, a descrição. É o documento mais importante dos quatro.

**Caderneta predial**, a ficha fiscal do imóvel: áreas, tipologia, valor patrimonial, ano de construção. Serve para cruzar com a certidão.

**Anúncio / edital de venda**, as condições daquela venda em concreto: valor base, valor mínimo, prazos, o que subsiste à venda.

**Declaração de dívida do condomínio**, quando é uma fração.

E depois a comparação de valor. O Relatório Licito reúne estes quatro documentos, resume os ónus e as ações pendentes, estima o valor de mercado a partir do INE e calcula o custo total real, mas as fontes são públicas e podem ser consultadas por qualquer pessoa.