Como comprar um imóvel em leilão em Portugal
Atualizado em 2026-07-07
Comprar um imóvel em leilão pode significar pagar abaixo do valor de mercado, mas o processo é diferente de uma compra tradicional e o risco está nos detalhes. Este guia explica, passo a passo, como funciona uma licitação de imóveis em Portugal — desde encontrar o imóvel até à escritura — e o que confirmar antes de licitar.
1. Onde encontrar leilões de imóveis
A maioria dos leilões judiciais corre na plataforma e-leilões (gerida pela Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução) e é anunciada no portal Citius. Há ainda vendas fiscais (Autoridade Tributária) e leiloeiras privadas para insolvências. O Licito reúne todas estas fontes num só feed, para não teres de vigiar cada portal.
Cada anúncio indica o valor base, o valor mínimo (a partir do qual as propostas são aceites) e, muitas vezes, a licitação atual. Compara sempre estes valores com o valor de mercado da zona antes de te entusiasmares com o preço base.
2. Registo e caução
Para licitar tens de te registar na plataforma da fonte e autenticar-te (NIF ou Chave Móvel Digital). Antes de licitar é normalmente exigida uma caução — tipicamente entre 5% e 20% do valor base — que é devolvida se não fores o adquirente.
Lê as condições de venda de cada processo: definem prazos, forma de pagamento do remanescente e eventuais encargos que se transmitem com o imóvel.
3. Licitar
Nos leilões eletrónicos licitas online durante um período definido; nas modalidades por proposta em carta fechada, entregas uma proposta única. Define à partida o teu lance máximo — o valor acima do qual o negócio deixa de compensar depois de somados impostos e obras — e não o ultrapasses no calor da licitação.
O Relatório Licito calcula esse lance máximo por ti, com uma margem conservadora abaixo do valor de mercado estimado.
4. Adjudicação, pagamento e escritura
Se ganhares, és notificado para pagar o remanescente no prazo previsto. Cumprido o pagamento, o imóvel é-te adjudicado e o título de transmissão é emitido. Só depois deves contar com a posse — que pode exigir diligências adicionais se o imóvel estiver ocupado.
Antes de tudo isto, confirma os impostos (IMT e Imposto de Selo) e os custos de aquisição: é aí que muitos compradores se enganam no cálculo do negócio.
Perguntas frequentes
Preciso de dinheiro à cabeça para licitar?
Sim — a caução (normalmente 5% a 20% do valor base) tem de estar disponível para licitar, e o remanescente é pago num prazo curto após a adjudicação. Não conta com financiamento garantido: nem sempre há tempo para aprovar um crédito.
Posso ver o imóvel antes de licitar?
Nem sempre. Muitos imóveis são vendidos sem visita e no estado em que se encontram. Por isso é essencial ler o processo (edital, caderno de encargos, certidão predial) e perceber a ocupação e os ónus antes de licitar.
O que é o valor mínimo?
É o valor abaixo do qual as propostas não são aceites — normalmente 85% do valor base numa primeira fase. O valor base é o ponto de partida da avaliação; não é o preço final.