Impostos e custos num leilão de imóvel: IMT, Imposto de Selo e o resto

Que impostos se pagam ao comprar em leilão?

Os mesmos de uma compra normal: IMT e Imposto de Selo, ambos a cargo do comprador e ambos devidos antes da emissão do título de transmissão. Uma venda judicial não tem regime fiscal próprio.

O **IMT** (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o encargo maior. É progressivo por escalões e a taxa depende do fim a que o imóvel se destina.

O **Imposto de Selo** é 0,8% sobre o valor (TGIS, verba 1.1), sem escalões. A isenção de habitação própria e permanente do IMT não se estende ao Selo, com uma exceção: no IMT Jovem o Imposto de Selo segue a mesma isenção.

⚠️ A base de incidência é o **maior** entre o valor da transmissão e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. Num leilão em que se arremata bem abaixo do VPT, os impostos são calculados sobre o VPT: o que apaga parte do desconto e é um erro de cálculo comum.

Como funcionam os escalões de IMT?

Por escalões progressivos, como o IRS: cada fatia do valor é taxada à sua taxa e depois aplica-se uma parcela a abater. Não é uma taxa única sobre o total.

Há duas tabelas para prédios urbanos habitacionais no Continente (CIMT, art. 17.º): **habitação própria e permanente**, isenta até 106.346 € (CIMT, art. 9.º), e **outra habitação** (secundária ou investimento), que paga 1% logo no primeiro escalão. Os Açores e a Madeira têm tabelas próprias.

Fora da habitação as taxas são únicas (CIMT, art. 17.º, n.º 1, al. c) e d)): **6,5%** para outros prédios urbanos (terreno para construção, comércio, serviços) e **5%** para prédios rústicos.

⛔ Os escalões são atualizados quase todos os anos. A tabela abaixo é a de 2026 para o Continente (Ofício-Circulado da AT n.º 40129/2026). Confirme sempre a tabela do ano da transmissão no Portal das Finanças antes de fechar contas.

⚠️ Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, um comprador não residente paga uma taxa única de 7,5% na compra de habitação, sem isenção nem redução, salvo exceções (CIMT, art. 17.º, n.º 10). Para esse comprador, a tabela abaixo não se aplica.

O que são os emolumentos e os registos?

São os custos administrativos de titular e registar a compra. Numa venda judicial rondam algumas centenas de euros e, ao contrário dos impostos, quase não variam com o valor do imóvel.

Numa venda executiva **não há escritura notarial**: a propriedade transmite-se pelo título de transmissão emitido no processo. Isso poupa os honorários do notário face a uma compra normal.

Fica o **registo predial** da aquisição, que é obrigatório e tem um emolumento fixo de 250 € (RERN, art. 21.º), e podem ainda existir custos de cancelamento de ónus e de certidões.

Numa venda de leiloeira privada há normalmente uma **comissão da leiloeira**, frequentemente entre 5% e 10% sobre o valor da arrematação, e essa comissão soma-se ao preço. Está nas condições de venda: leia-as antes de licitar, porque muda o resultado da conta de forma significativa.

Como se calcula o custo total real?

Soma-se ao lance o IMT, o Imposto de Selo, os emolumentos e registos, a comissão da leiloeira quando existe, e a estimativa de obras. Esse total é o que se deve comparar com o valor de mercado: nunca o valor base.

Um exemplo com as tabelas de 2026, no Continente: um apartamento arrematado por **120.000 €** para habitação secundária ou investimento paga 1.336,54 € de IMT, 960 € de Imposto de Selo e 250 € de registo. Se fosse habitação própria e permanente, o IMT descia para 273,08 €. No primeiro caso está-se perto de 122.550 € antes de tocar no imóvel.

Se a reabilitação interior custar 25.000 €, o custo total real fica perto de **147.550 €**. Comparar o lance com o valor base dá a ilusão de um desconto; comparar este total com o valor de mercado da zona é que diz se o negócio existe.

A calculadora de custo de licitação do Licito faz esta soma, e a calculadora de ROI leva-a até ao retorno se a intenção for revender ou arrendar.

Há isenções ou benefícios fiscais?

Há, e podem alterar muito a conta: nem sempre há IMT a pagar. As principais são a isenção da habitação própria e permanente, o IMT Jovem e a isenção na compra para revenda.

A **isenção de IMT para habitação própria e permanente** aplica-se até 106.346 € em 2026 (CIMT, art. 9.º). Acima desse limite paga-se pela tabela progressiva, com a respetiva parcela a abater.

O **IMT Jovem** (CIMT, art. 9.º, n.º 2) isenta a primeira habitação própria e permanente de quem tem 35 anos ou menos até 330.539 €; entre 330.539 € e 660.982 € paga-se 8% apenas sobre o excedente. O Imposto de Selo segue a mesma isenção (TGIS, verba 1.1). A **compra para revenda** por quem exerce a atividade de comprar imóveis para revender pode também ficar isenta (CIMT, art. 7.º). Para outros regimes especiais, confirme com a AT ou com um profissional antes de contar com eles.

⚠️ Há também **agravamentos**: um comprador não residente paga uma taxa única de 7,5% na compra de habitação, sem isenção nem redução, salvo exceções (CIMT, art. 17.º, n.º 10, aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026). E as isenções de habitação própria dependem de o imóvel ser mesmo usado como tal: confirme as condições com a AT antes de as declarar.

Exemplo completo: três cenários com o mesmo lance

O mesmo lance de 100.000 € produz custos muito diferentes consoante o destino do imóvel e a região. É a razão pela qual não existe uma percentagem única para "os custos de um leilão".

**Cenário A: habitação própria e permanente, Continente.** É o mais favorável: até 106.346 € o IMT está isento, por isso sobre 100.000 € paga-se 0 € de IMT. Ficam 800 € de Selo e 250 € de registo.

**Cenário B: habitação secundária ou para arrendar, Continente.** Não há isenção inicial: o primeiro escalão paga 1%, por isso sobre 100.000 € o IMT é 1.000 €.

**Cenário C: loja, armazém ou escritório.** Sai da tabela progressiva e entra na taxa única de 6,5% (CIMT, art. 17.º, n.º 1, al. d)), aplicada à totalidade do valor: 6.500 € sobre 100.000 €. Nestes valores é muito mais caro do que a tabela de habitação.

⚠️ Em qualquer dos três, se o VPT for superior ao lance, os impostos incidem sobre o VPT. Confirme o VPT na caderneta predial ANTES de licitar: é um número público e muda a conta.

E os custos que não são impostos?

São os que decidem a maioria dos negócios: obras, o tempo até o imóvel render, e as dívidas que podem estar associadas ao imóvel.

As **obras** são o maior custo variável. Não se visita o imóvel por dentro na maioria dos casos, por isso o orçamento é uma estimativa, e é onde a maior parte dos maus negócios se estraga.

As **dívidas de condomínio** vencidas antes da compra são, pela regra do Código Civil, de quem era dono quando deviam ter sido pagas (art. 1424.º-A); as que vencem depois são suas. Como a aplicação dessa regra a uma venda executiva não está assente, peça a declaração de dívida ao administrador e leia as condições de venda.

O **tempo** é um custo real: IMI, condomínio, seguros e capital imobilizado enquanto o imóvel está parado, e, se estiver ocupado, o tempo de desocupação.

E, se houver crédito, os **juros** desde a compra até ao arrendamento ou à revenda.